Номер 01, 2004

Желанные квадратные метры

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с проблемой жилья. Кто-то способен порадовать себя покупкой новой квартиры, некоторые разменивают родительские, другие живут в съемных помещениях. Короче, каждый выбирает свой путь приобретения чрезвычайно желанных квадратных метров. Но, к сожалению, никто из нас в момент сделки не застрахован от риска потерять кровно заработанные деньги и последнюю крышу над головой из-за процветающих на рынке жилья мошенников. Поэтому необходимо на пути приобретения квартиры точно взвешивать каждый шаг, учиться в случае необходимости отстаивать свои права.

Договор купли-продажи. В договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. Должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. Особо важный вопрос для участников данного договора - расчет. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья (либо его отделении) договора. Таким образом, исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.

Договор ренты. Сущность его заключается в следующем: жилое помещение отчуждается лицу с условием, что оно взамен обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику оговоренные с ним денежные средства или иначе обеспечивать материальное содержание. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Существует три разновидности рентного договора: постоянная рента (см. ст. 589-595 ГК), пожизненная рента (см. ст. 596 - 600 ГК) и пожизненное содержание с иждивением (см. ст. 601 - 605 ГК). Существенным условием договора является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (например, залог, неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др. – см. гл.23 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо этих обязательств (см. ст. 587 ГК). Иначе продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке, доказав невыполнение приобретателем обязательств по содержанию продавца.

Договор мены. Правовое регулирование договора мены жилого помещения в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Разница состоит лишь в том, что в качестве «покупной цены» здесь выступают не деньги, а иное жилое помещение. Кроме того, если стоимость обмениваемых жилых помещений неодинакова, то сторона, отчуждающая жилое помещение меньшей стоимости, должна доплатить разницу в цене. Если же сделка совершается без договоренности о доплате, то квартиры по умолчанию признаются равноценными.

При обмене существуют некоторые ограничения, установленные жилищным законодательством. В частности, при наличии у такого лица несовершеннолетних детей ему необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Кроме того, письменное согласие необходимо и от проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих.

Оценка жилого помещения. Для проведения сделок с жильем необходимо провести оценку жилья и установить ее рыночную стоимость. По желанию гражданина рыночная стоимость квартиры может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление данной деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако такие сделки могут быть оспорены и расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Наиболее популярные способы мошенничества:

- приобретение жилья с неправильно оформленной приватизацией (например, бывший владелец не учел интересы малолетних детей, по документам оказавшихся без жилья, или отсутствует согласие на приватизацию одного из членов семьи и т.п.);

- не выписаны все жильцы (тот, кто остался прописанным в квартире, имеет право на проживание, и выписать его в случае отказа будет чрезвычайно сложно);

- приобретение дважды проданного жилья (владелец якобы теряет правоустанавливающие документы и получает дубликаты, затем находит двух покупателей и одновременно в разных нотариальных конторах оформляет договор купли-продажи);

- продажа по несуществующему адресу (при осмотре покупателю показывают не реально продаваемую квартиру, а временно снятую по соседству, для этого могут, в частности, поменять таблички номера дома и квартиры);

- приобретение жилья у лжевладельца (например, реальный владелец квартиры находится в психиатрической больнице, в доме престарелых, при этом мошенник заранее получает доверенность на право продажи этой квартиры);

- приобретение жилья, сданного внаем (к владельцу неприватизированной квартиры приходят лица с предложением на выгодных условиях сдать жилье на длительный срок, предлагают оформить договор найма. Крупная сумма денег выплачивается хозяину сразу вперед. Для регистрации договора просят у хозяина на время паспорт либо делают фальшивый, берут правоустанавливающие документы и приватизируют квартиру);

- дав задаток за жилье, можно остаться без денег и без жилья («владельцем» жилья может оказаться посредник, который имеет на руках фальшивую доверенность, он одновременно может взять задаток у нескольких покупателей, а продать одному и скрыться);

- неполный расчет (в целях снижения налога в документах указывается одна цена жилья, а реальная стоимость, оговоренная между продавцом и покупателем, в несколько раз превышает указанную. В случае мошенничества вам оплачивают сумму, зафиксированную в договоре. Сделка безупречна, и о недостающей сумме продавцу остается забыть);

- приобретение жилья у недееспособного или ограниченного в дееспособности владельца квартиры: не стоит заключать сделки с лицами, состоящими на учете как наркоманы, алкоголики или имеющие психические расстройства. Группой риска являются и люди преклонного возраста.

Во избежание недоразумений рекомендуем, во-первых, проверить все предоставляемые документы самым тщательным образом. Следует лично получить выписки из домовой книги, проверить паспорт контрагента в милиции на идентичность фотографии в нем учетной карточке и т.п., выяснить, не проживали ли на приобретаемой жилплощади временно выписанные люди, которые в данный момент находятся в загранкомандировке, на учебе в другом городе, служат в армии или отбывают заключение.

К началу ^